Половина офисных зданий в Москве остались от эпохи капиталистического романтизма. Что это значит для столичного рынка коммерческой недвижимости? Об этом после конференции РБК «Рынок недвижимости 2021: точки роста» заявил управляющий партнер и генеральный директор Cushman & Wakefield в России Сергей Рябокобылко.
— Начнем с итогов за 2020 год — какие значимые тенденции на рынке коммерческой недвижимости Москвы и России можно однозначно сформулировать? Как это изменилось? Сколько времени займут эти изменения?
— Все тренды можно разделить на три группы:
- Экономический — связан с замедлением экономического роста, снижением доходов корпораций и населения, а также снижением прибыльности корпораций и капитализации компаний. Эти эффекты распространяются во времени и связаны с экономическими циклами;
- экстренные — краткосрочные, вызванные экстремальными мерами безопасности: к ним относятся закрытие границ, ограничение передвижения, сокращение встреч и мероприятий и т.д. Такие тенденции сойдут на нет с вакцинацией;
- социальные наиболее интересны. Пандемия заставила все человечество, национальные правительства и отдельных граждан переосмыслить свой образ жизни, ценности и взгляды. Сейчас, хотя социальные факторы остаются на фоне экономических и кризисных факторов, они вызывают необратимые изменения в жизни.
Возьмем, к примеру, удаленную работу: ее срочное введение было реакцией на чрезвычайные меры, а ее дальнейшее широкое использование осуществлялось в экономических целях. В конечном итоге, однако, именно отношение людей к удаленной работе решит, вернемся ли мы все в офис или нет.
То же самое и с электронной коммерцией, которая получила импульс в ответ на блокаду, но именно психология потребителя будет определять баланс между онлайном и оффлайном в будущем. Сегодня очень важно рассматривать все тренды в разрезе временного горизонта, чтобы не «ослепнуть» яркими, но недолговечными событиями, о которых завтра можно будет забыть.
— А офисы в Москве? С одной стороны в городе не хватает офисов, а с другой стороны компании переехали в отдаленные места…
— Вы говорите о нехватке качественных площадей, но у Москвы долгая история офисов.
В 2015 году вектор развития столицы изменился. От модели глобального финансового мегаполиса, высасывающего ресурсы со всей страны, Москва перешла к концепции устойчивого развития экологически чистого города, задающей стандарты для других наших городов по качеству жизни и качеству окружающей среды.
Офисный рынок очень показателен. Половина офисных зданий столицы остались от эпохи капиталистического романтизма, когда нужно было быть ярче, выше, круче — но исполнение оставляло желать лучшего.
Сегодня эти здания морально и физически устарели. Таким образом, несмотря на то, что в Москве имеется около 2 млн квадратных метров свободных офисных площадей, этого вполне достаточно для размещения еще 250 000 человек. сотрудников, ведь реально подходящих, качественных офисов не так уж и много. И если в предыдущие 20 лет именно офисы задавали стандарты опережающего развития (по финансированию, концепции, качеству исполнения, технологиям), то сегодня вперед потянулись другие сегменты. В Москве массово строится качественное жилье, новые торговые центры представляют собой уникальное сочетание технологий, социальной инженерии и управления пространством, а офисные здания на этом фоне начинают выглядеть архаично. Бум коворкингов и гибких рабочих пространств был попыткой «перетащить» архаичные офисы в будущее.
Мне кажется, сегодня правильно говорить не «офис», а «совместное рабочее пространство», ведь это уникальная функция офисного пространства.
Поэтому труд в будущем будет делиться не только на физический, интеллектуальный и творческий, но и на коллективный, командный и индивидуальный труд. Чем сложнее специализация, тем больше элементов будет состоять из рабочей матрицы.
Да, у многих сегодня офис переехал в собственную квартиру. И футурологи спорят: что мешает этому процессу пойти вспять? Почему бы не превратить квартиру в офис? Если сегодня это кажется трудным и непривычным, это не значит, что этого не будет в будущем. Ведь для раннего поколения Икс, а тем более для бэби-бумеров, концепция экономики совместного потребления тогда тоже звучала абсурдно.
— Коворкинги вечны?
— Слово коворкинг, как это часто бывает, оказалось очень благосклонным, но и крайне неудачным. Сегодняшний коворкинг полностью отличается от того, что предлагалось в начале 2010 года. Конвергенция традиционных офисов и коворкинга привела к созданию гибкого офисного формата. Но самое главное, что нужно помнить сегодня, это то, что, как бы оно ни называлось, любой тип офиса должен иметь устойчивую бизнес-модель, качество обслуживания и безопасное рабочее место. Красивое слово не должно заменять основные параметры качественной рабочей среды.
— А розничная торговля? Выход на электронную коммерцию, закрытые магазины и моллы в условиях пандемии…
— Сегодня мяч на стороне продавцов. К сожалению, в ответ на падение доходов многие избрали самый простой путь: стараясь удерживать цены на низком уровне, отчаянно экономя на качестве, ассортименте и сервисе. В результате покупательский опыт в таких магазинах настолько плох, что потребитель боится бегать по сети.
Закрытые границы только снижают ожидания клиентов. Получается замкнутый круг — покупатели не знают, какой может быть современная розница, а продавцы идут на поводу у покупателей. Поэтому сегодня качество торговых площадей превышает потребности продавцов и покупателей в целом – не всегда используются современные технологии и гибкость, предоставляемые торговыми центрами.
Я ожидаю, что появится группа розничных операторов, которые смогут переломить тенденцию к снижению тотального «дисконтирования».
— Соответствуют ли московские тенденции международным тенденциям? А может быть, мы идем «своим путем»?
— Не только в очереди, но и впереди нас. У нас гораздо более высокий метаболизм. Если мировой рынок офисной недвижимости начнет сокращаться только сейчас (к концу года должно освободиться около 9 млн кв. м), то в 2020 году Москва отыграет большую часть сокращения. Именно поэтому сегодня в Москве существует огромный интерес со стороны экспертного международного консультативного сообщества. Мы покажем, как развиваются более консервативные и инертные города.
— Как вели себя инвесторы в 2020 году? Кто успел заработать?
— Инвесторы были не очень активны по понятным причинам. В коммерческой недвижимости больше нет быстрой прибыли. Поэтому для инвестора остро стоит вопрос кредитной нагрузки, стабильности рентных потоков и сбалансированности портфеля.
— Куда смотреть инвесторам в 2021 году? Места, сегменты…
— Мы по-прежнему считаем, что самые интересные территории и форматы — это те, в которых происходят процессы фундаментальной трансформации. Строительство транспорта и инфраструктуры за пределами 3-го транспортного кольца в корне меняет представление о доступности. Необходимость ремонта устаревших офисов создает уникальную возможность сбалансировать предложение недвижимости в центре города в пользу гостиниц и апартаментов, делая исторический центр еще более пригодным для жизни.
Из сегментов я бы выделил те, что связаны со здоровьем и качеством жизни. Это в т.ч. базы отдыха, лечебные учреждения и дома престарелых. Надеюсь, после пандемии люди будут больше ценить здоровье и саму жизнь.
— А в долгосрочной перспективе в чем интерес нашего рынка недвижимости? Куда инвестировать «надолго»? Кстати, есть такие инвесторы?
— В долгосрочной перспективе, конечно, наш рынок недооценен и недоинвестирован. По качеству некоторых активов мы не уступаем европейским столицам, но по мультипликаторам отстаем в два-три раза. Я не сомневаюсь, что в долгосрочной перспективе мы увидим ежегодные инвестиции в размере 10 миллиардов евро.
